Acquistare casa è uno dei passi più importanti della vita, e lo Stato italiano continua a sostenere chi decide di farlo per la prima volta.
Con la Legge di Bilancio 2026, arrivano conferme e alcune novità sulle agevolazioni prima casa, pensate per alleggerire le imposte e favorire l’accesso all’abitazione principale, in particolare per giovani e famiglie.

In questa guida completa vedremo quali sono i benefici, chi può accedervi e cosa cambia nel 2026.

🧾 Che cosa si intende per “agevolazioni prima casa”

Le agevolazioni “prima casa” sono un insieme di sconti fiscali concessi a chi acquista un immobile da destinare a propria abitazione principale.

Vantaggi fiscali principali

  • Imposta di registro al 2% (anziché 9%) se si acquista da privato

  • IVA al 4% (anziché 10%) se si acquista da impresa costruttrice

  • Imposte ipotecaria e catastale ridotte a 50 € ciascuna

  • Credito d’imposta se si vende la prima casa e se ne acquista un’altra entro 12 mesi

🆕 Novità 2026

Il 2026 conferma i benefici storici ma introduce alcune novità rilevanti:

🔹 1. Esclusione prima casa dall’ISEE

Il valore catastale dell’abitazione principale non sarà più pienamente conteggiato nell’ISEE fino a 91.500 € di valore catastale.
👉 In pratica, molte famiglie potranno accedere più facilmente a bonus e agevolazioni sociali.

🔹 2. Proroga bonus edilizi

Confermati fino al 31 dicembre 2026:

  • Bonus ristrutturazioni 50% (spesa max 96.000 €)

  • Ecobonus 50%

  • Bonus mobili 50% (tetto spesa 5.000 €)

🔹 3. Mutui agevolati under 36

Il fondo di garanzia per la prima casa resta attivo:

  • Garanzia fino all’80% del capitale

  • Riservato a chi ha ISEE < 40.000 €

📋 Requisiti per accedere alle agevolazioni

Requisiti soggettivi

  • Non possedere altri immobili acquistati con agevolazione “prima casa” in Italia

  • Non avere un’altra abitazione nello stesso Comune

  • Trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi dal rogito (oppure lavorarvi)

Requisiti oggettivi

  • L’immobile non deve essere di lusso (categorie A1, A8, A9)

  • Deve rientrare nelle categorie catastali: A2, A3, A4, A5, A6, A7

🧾 Documentazione necessaria

Per ottenere le agevolazioni è indispensabile dichiarare i requisiti nell’atto notarile di compravendita.

Occorre presentare:

  • Dichiarazione di non possedere altri immobili agevolati

  • Impegno a trasferire la residenza entro 18 mesi

  • Eventuale autocertificazione ISEE (per bonus giovani o mutuo agevolato)

💰 Esempio pratico: il risparmio

Esempio: acquisto di una casa da un privato al prezzo di 200.000 €

Imposta Senza agevolazioni Con agevolazioni
Registro 9% → 18.000 € 2% → 4.000 €
Ipotecaria 50 € 50 €
Catastale 50 € 50 €
Totale 18.100 € 4.100 €

✅ Risparmio totale: circa 14.000 € solo di tasse!

⚠️ Quando si perde l’agevolazione

Le agevolazioni decadono se:

  • Non si trasferisce la residenza nel Comune entro 18 mesi

  • Si vende la casa prima di 5 anni senza riacquistare entro 12 mesi

  • Si possiedono altri immobili non dichiarati

👉 In questi casi si devono restituire le imposte ordinarie + sanzioni + interessi.

🧮 Agevolazioni collegate

Bonus Detrazione Condizioni
Bonus ristrutturazioni 50% fino a 96.000 € Valido fino al 2026
Ecobonus 50% Efficienza energetica
Bonus mobili 50% fino a 5.000 € Collegato a ristrutturazione
Mutuo giovani under 36 Garanzia fino all’80% ISEE < 40.000 €
Esclusione ISEE fino a 91.500 € valore catastale Novità 2026

❓ FAQ – Domande frequenti

Quanto tempo ho per spostare la residenza?
👉 18 mesi dal rogito.

Posso acquistare con il coniuge?
👉 Sì, purché entrambi rispettino i requisiti.

Se vendo prima di 5 anni perdo i benefici?
👉 Solo se non riacquisti un’altra prima casa entro 12 mesi.

Serve il notaio per la richiesta?
👉 Sì, va dichiarata direttamente nell’atto notarile.

📎 Conclusione

Le agevolazioni prima casa 2026 rappresentano una concreta opportunità per chi vuole acquistare la propria abitazione principale.
Con imposte ridotte, bonus edilizi confermati e novità sull’ISEE, il 2026 si prospetta come un anno favorevole per comprare casa.

👉 Prima di firmare, verifica con il notaio o un consulente immobiliare tutti i requisiti per ottenere il massimo vantaggio fiscale.